PLUSVALENZE IMMOBILIARI – CESSIONI DI FABBRICATI – INTERVENTI CON SUPERBONUS – QUOTA DI IMMOBILE ACQUISITA PER SUCCESSIONE

Nel caso di specie, tale comproprietà derivava in parte dalla successione originata dalla morte di un familiare (padre/marito) e i comproprietari che non avevano beneficiato del superbonus intendevano cedere le proprie quote dell’immobile al comproprietario che aveva sostenuto le spese agevolate.

Per i rogiti stipulati a partire dall’1.1.2024, l’art. 67 co. 1 lett. b-bis) del TUIR stabilisce che si genera una plusvalenza tassata come reddito diverso se sugli immobili ceduti sono stati effettuati interventi che hanno consentito di fruire del superbonus ai sensi dell’art. 119 del DL 34/2020.

Sono esplicitamente esclusi da questa norma “gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a cinque anni, per la maggior parte di tale periodo”.

Ai fini della determinazione della plusvalenza imponibile viene stabilito che (art. 68 co. 1 del TUIR):

·         se gli interventi superbonus sono conclusi da non più di 5 anni all’atto di cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cessione del credito relativo alla detrazione spettante o dello “sconto sul corrispettivo”;

·         se gli interventi superbonus sono conclusi da più di 5 anni, ma entro i 10 all’atto di cessione, si tiene conto del 50% delle spese se si è fruito dell’agevolazione nella misura del 110% e se sono state esercitate le suddette opzioni di cessione o sconto.

Per queste plusvalenze è possibile applicare l’imposta sostitutiva dell’IRPEF del 26%.

Con riferimento all’applicazione dell’art. 67 co. 1 lett. b-bis) del TUIR, la risposta a interpello Agenzia delle Entrate 23.10.2024 n. 208 ha chiarito che, per gli immobili ereditati, l’eventuale plusvalenza non è imponibile “anche nell’ipotesi in cui la proprietà immobiliare derivi solo in parte da una successione. In tale ultima ipotesi, tuttavia, l’esclusione dall’ambito applicativo della citata lettera b-bis) riguarda solo la plusvalenza correlata alla quota di proprietà dell’immobile acquisito per successione, con conseguente imponibilità pro quota della plusvalenza ottenuta dalla cessione immobiliare”.

Tale impostazione è stata adottata anche dalla risposta 158/2026. Pertanto, non risulta tassabile la quota di immobile pervenuta per successione anche se il fabbricato ha beneficiato del superbonus del 110% ai sensi dell’art. 119 del DL 34/2020.

La risposta a interpello Agenzia delle Entrate 158/2026 ha, inoltre, chiarito che, qualora il contribuente non sia in grado di individuare il “prezzo di acquisto o costo di costruzione del bene ceduto”, è possibile ai fini della determinazione della plusvalenza, utilizzare il valore risultante da un’apposita perizia giurata redatta da un professionista abilitato, applicando a tale valore la rivalutazione calcolata in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, per adeguare i valori storici ai prezzi attuali.

fonte Eutekne